Podrá hacerlo aún con las nuevas reglas federales.
Por Nelson Gabriel Berríos / Especial para Construcción
Tranquilo. En el 2014 aún estará a tiempo de comprar su casa. Solo tiene que aguzarse para cualificar y conseguir una gran oferta.
Aunque a partir de enero comienzan nuevas reglas federales que pudiesen hacer un poco más difícil el acceso a crédito para financiar una propiedad, la banca hipotecaria está positiva en que continúa siendo un gran momento para comprar una vivienda en la Isla. Eso sí, el comprador debe estar alerta de cómo cualificar para una hipoteca en el futuro.
Entre las recomendaciones para los consumidores están: un buen análisis presupuestario, ajustarse a una vivienda con un precio asequible a su bolsillo, que sus deudas totales con el pago hipotecario no excedan el 43% de su salario, aprovechar los planes de subsidio gubernamental como Mi Casa Propia, tratar de cualificar para hipotecas con garantía federal y contar con ahorros para el pronto. Así lo plantearon destacados integrantes de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA, por sus siglas en inglés) en una mesa redonda encabezada por Agustín Rojo, presidente de esta organización, y en la cual compartió con otros profesionales de la industria.
“Estas reglas nuevas, específicamente el 'Qualified Mortgage' (hipoteca cualificada) y el 'Ability to Repay' (capacidad de pago) son reglas que comienzan a partir de enero 10 de 2014 para todo préstamo que se origine de esa fecha en adelante. Estas reglas las emite el Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), que es una agencia federal creada con la misión de velar por los intereses de consumidores en cuanto a transacciones crediticias, entre ellas las transacciones hipotecarias”, explicó el presidente de MBA.
Los otros participantes de la mesa redonda fueron: Víctor Galán, Jr., primer vicepresidente de MBA; Silvio López, presidente de Popular Mortgage; Dimas Rodríguez, tesorero de la MBA; Luis Raúl Padilla, presidente de la M-Loan, y Graham Castillo, presidente de Estudios Técnicos, quienes coincidieron con la expectativa que hay en la industria sobre estas nuevas reglas del 2014.
La mayoría de ellos formó parte de la delegación de la MBA que viajó a Washington, DC, en octubre pasado con la inquietud de que estas nuevas reglas pudieran hacer más difícil al consumidor boricua comprar una casa, según sus estudios. Tras reunirse con Samuel Gilford, portavoz de la CFPB, se les indicó que más del 85% de las transacciones hipotecarias en la Isla están garantizadas por alguna entidad del gobierno federal (los préstamos conforming Fannie Mae, FreddieMac, Administración de Vivienda Federal (FHA), Veteranos y Vivienda Rural) y todos esos préstamos son considerados automáticamente hipotecas cualificadas. A esas hipotecas se les permite ahora que la deuda de la persona alcance el 48% de sus ingresos y así continuará, por lo que no se afectarán de forma alguna en enero.
Subieron la valla
Lo que está por verse es el impacto real de estas nuevas reglas para personas que no logren tener hipotecas cualificadas. En Estados Unidos se estima que impactarán a un 5% de las personas, pero en Puerto Rico, por el alto costo de vida y frágil economía, la MBA cree que sería entre alrededor de un 15% de los compradores (más de 6,000 personas) algo que los funcionarios federales, tras la misión boricua, esperan evaluar.
“Hay un compromiso de ellos de mirar de cerca a Puerto Rico y ver qué impacto van a tener estas reglas sobre el consumidor. De ser necesario, ellos estarían abiertos a considerar en un futuro algún tipo de excepción o cambio para ciertas jurisdicciones como Puerto Rico”, explicó Rojo.
López, de Popular Mortgage, advirtió sin embargo que “las reglas están ahí y vamos a trabajar con ellas. Quienes deseen iniciar el proceso de comprar no deben posponerlo pensando que vendrá un cambio porque al sol de hoy esto no se está viendo... Imagínate que estamos en una carrera de 100 metros con vallas. Nos subieron un poquito la valla (para cualificar una hipoteca), pero vamos a seguir en la carrera y vamos a brincar esa valla”.
Por su parte, el presidente de M-Loan exhortó a los futuros compradores a ser más meticulosos con sus finanzas con miras a cualificar para los préstamos hipotecarios con las nuevas reglas. Esto incluye analizar si el costo de la casa que desean comprar podrá tener una mensualidad que al sumarse a sus otras deudas no sobrepase el 43% de sus ingresos. “Deben tener buen crédito y tendrán que buscar un préstamo que cualifique con la regla del 43% o menos”, comentó Luis Raúl Padilla. El banquero puso el ejemplo de un abogado que trabaja por su cuenta hace un año y medio, sin salario fijo y aunque tenga ingresos altos las nuevas reglas hacen más difícil cualificarlo para una hipoteca. Tendría que demostrar su ingreso con planillas, no con estados financieros.
Algunos de los integrantes de la mesa cuestionaron que una de las mejores opciones para quienes no les aprueben ciertos préstamos sea alquilar una propiedad. “No existe un mercado de alquiler activo y organizado en Puerto Rico, a diferencia de Estados Unidos donde hay más disponibilidad”, planteó por otro lado Víctor Galán. A esto añadió que con una buena hipoteca se puede conseguir un pago mensual más económico que muchos alquileres. Esta es una de las razones por las que en Puerto Rico hay una tasa más alta de dueños de hogares, de hasta un 70%, que en Estados Unidos, pues al boricua le gusta aspirar a tener su casa, comentó Castillo, de Estudios Técnicos.
Sin miedo a comprar
El conjunto de circunstancias de intereses hipotecarios muy bajos, los programas de incentivos para compra de vivienda como Mi Casa Propia, y el hecho de que los precios de las nuevas casas que se están construyendo están bajando constituyen un gran momento de adquirir una nueva residencia, aseguraron todos los integrantes de la mesa redonda.
“Es la hora de comprar”, afirmó Dimas Rodríguez, tesorero de la MBA. Rodríguez recalcó que hay opciones para los compradores y que lo importante es acudir a su banco hipotecario para recibir orientación. “Aquí estamos los banqueros para orientar a los consumidores de los procesos a seguir”, comentó al recalcar que el 85% de los consumidores cualifica para préstamos con garantía federal como los ya mencionados y hay que aprovecharlos, pues no les aplica la regla del límite de 43% de los ingresos. Igualmente, son cualificados los financiados por el FHA boricua y los garantizados por la agencia local Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda, que también administra Mi Casa Propia. Rodríguez recalcó que una de las dificultades mayores a la hora de comprar es que, por la falta de práctica de ahorro, los consumidores no cuentan con el dinero para un pronto.
Rojo coincidió en este punto. “El consumidor va a tener que ajustarse a unas reglas de juego que han ido cambiando. Y una de esas reglas de juego es que el financiamiento del 100% que se daba anteriormente está mucho más limitado. Va a tener que ir teniendo ahorros”, comentó el presidente de la MBA, quien aludió que en estos casos de falta de ahorro es que resulta tan importante el incentivo de hasta $6,000 de Mi Casa Propia, que los compradores pueden usar para gastos de cierre y para el pronto de su nueva vivienda.
Uno de los retos de la industria de vivienda en general es continuar ofreciendo casas a precios asequibles al menguado bolsillo del puertorriqueño ante el alto costo de la vida. Con estas nuevas reglas se busca lograr que los compradores adquieran casas que puedan pagar. “La transacción hipotecaria promedio es de $140,000 en Puerto Rico. La gente aspira a un hogar digno, seguro. No hay mucha oferta ahora en el nivel de $80,000 o menos”, comentó Rojo.
Velar el crédito y los divorcios
En términos amplios, las nuevas reglas federales a partir del 2012 también van a requerir que el consumidor se eduque más en el manejo de sus finanzas, que esté atento a su crédito y se asesore al momento de situaciones personales como los divorcios.
López planteó que para cualificar en cualquier préstamo hipotecario “el consumidor tiene que aprender que necesita unos ingresos verificables. No es solo el 43% nada más. Los ingresos verificables significan planillas, talonarios, verificaciones de empleo”. En el caso de personas que trabajan por su cuenta se requieren estados financieros y planillas. Parte del problema es que hay personas que no reportan todos sus ingresos y aunque tengan el dinero, si no lo evidenciaron en la planilla, no se le puede aprobar el préstamo.
Otro problema es el crédito, explicó Rodríguez. “Esto es muy importante para las personas que por cultura ayudamos a nuestra familia, a nuestro prójimo. Les prestamos el crédito. Tienen que entender que cuando uno presta el crédito limita el crédito de uno. Ese carro que cogiste para el hermano, para el primo, al final del día es una deuda que tú contrajiste. Eso significa que el día que vayas a coger un préstamo hipotecario aunque el primo esté pagando el carro, la deuda es tuya y nosotros te la tenemos que contar”, planteó.
Padilla, por su parte, destacó el caso de los divorcios pues es importante “cómo se va a dividir la carga, quién va a coger la carga de la casa. Hay ocasiones en que el cónyuge que se queda con la propiedad no cualifica para refinanciarla por razón de ingresos, puede ser por crédito comprometido, a veces porque no puede evidenciar sus salarios”. Padilla aconsejó que al momento del divorcio deben tener muy claro cómo será la separación de bienes y las responsabilidades económicas, pues cómo lo manejen será la diferencia para poder adquirir una propiedad luego.
“Mucha gente en proceso de divorcio lo hace por diferencias personales y la gente deja lo financiero a un lado. Dejan de pagarse cuentas, dejan de pagar celulares y por las implicaciones que tiene todo eso (en el crédito) para ambas personas es absurdo que lo hagan. Por eso es que hay que educar al público. La gente tiene que educarse de las consecuencias que trae una separación. Una cosa es lo sentimental y otra cosa es el futuro económico de cada uno”.
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