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Los corredores de bienes raíces, una vez firman su contrato de
corretaje inmobiliario con su principal, se convierten en unos
fiduciarios (“Pactum Fiduciae”) del vendedor o del comprador, y se
encargan de llevar a cabo los negocios fiduciarios, la realización de un
contrato de opción de compraventa, fiducia mercantil, de un encargo
fiduciario o de fiducia pública, además de desarrollar otras
actividades.
Los corredores están obligados a cumplir los siguientes deberes:
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No pueden delegar en ninguna otra persona –ni siquiera en otro
corredor– sus deberes y obligaciones, a menos que el fideicomitente los
haya autorizado.
- Realizar de forma diligente la gestión que les haya sido encomendada
para la consecución de la fiducia, actuando siempre en beneficio de su
cliente.
- Mantener una separación entre sus propios bienes y los que hayan sido entregados por sus clientes.
- Seguir las instrucciones señaladas por sus clientes en el contrato o
prevista en la ley, a menos que se le haya permitido actuar de la manera
en que considere más conveniente.
- Proteger y defender los bienes que les hayan sido entregados, contra
cualquier acto de terceros, de los beneficiarios e incluso del mismo
fideicomitente.
- Devolver al fideicomitente los bienes que éste les hubiera entregado o
tranferirlo a quien corresponda, según las instrucciones que hubieran
recibido.
- Rendir cuentas de su gestión con la periodicidad que se acuerden, y, en todo caso, por lo menos cada dos semanas.
Los fundamentos de la fiducia inmobiliaria son:
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Lealtad indivisible. Prohíbe a cualquier corredor tener una
conducta que tenga como objetivo: adelantar cualquier acto o provecho
para sí mismo y/o perjudique a su principal; o conducir su negocio con
relación a terceros en nombre de su principal, de una manera que pueda
producir ventajas injustas y perjudique o diluya los intereses de su
principal. Un corolario de este deber es que el intermediario está
obligado a no aceptar cualquier tipo de obligación que le requiera
actuar en contra de, o estar en competencia con los intereses del
principal. La excepción a este deber ocurre cuando las partes en la
transacción aceptan la representación dual.
- Obediencia – Requiere que el corredor actúe dentro de la autoridad
conferida por el principal, de una forma obediente y a ejecutar pronta,
continua y eficientemente todas las instrucciones legales contraídas con
su principal.
- Digilencia y protección razonable – Requiere que el corredor evite
exponer a riesgos innecesarios al principal que le puedan perjudicar a
él, a terceros y/o los bienes relacionados con la venta. Requiere que
practique su profesión con diligencia, pericia y de forma competente
para proteger el fin del negocio o la transacción de bienes raíces; y le
recomiende a su principal obtener consejo de un experto cuando amerite
la situación y quede fuera de su campo de “expertise”. El corredor, por
tener licencia expedida por la Junta Examinadora de Bienes Raíces
adscrita al Departamento de Estado, está obligado a usar sus
conocimientos cuando representa los intereses del principal. Esto
incluye la obligación de investigar y descubrir de una forma prudente
todos los hechos y datos relacionado con la transacción, el cual se
espera realice todo corredor.
- Confidencialidad – Prohíbe a que el corredor use o comunique
información confidencial dada u obtenida por éste dentro de su marco de
actuación contractual con su principal.
- Divulgación completa – Requiere que el intermediario divulgue toda
la información concerniente a la transacción del negocio en el mejor
interés del principal, incluyendo cualquier información que pueda ser
negativa o adversa a sus intereses. La divulgación de la información
debe ser adecuada, prístina, clara y completa sobre los hechos que
puedan utilizarse por las partes en la transacción. El intermediario no
debe divulgar información falsa y menos cuando ésta tenga como fin el
adelantar sus intereses.
- Contabilidad – Requiere que el corredor le reporte rápidamente a su
principal todo lo relacionado con el dinero y la propiedad recibida y
pagada en la transacción, y a rendir todas las cuentas, entregar o
devolver todo el dinero y la propiedad legalmente correspondiente al
propietario o el comprador.
Actualmente, el consumidor está comenzado a utilizar y a beneficiarse
de las ventajas del contrato exclusivo de representación del comprador,
que le ofrece obtener una completa representación fiduciaria en la
transacción.
Recuerda que este escrito no es una opinión legal.
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